Анжеліка Лівіцька, партнерка та керівниця практики захисту довкілля та сталого розвитку; Дмитро Ладиняк, помічник юриста
Придбання земельної ділянки часто супроводжується значними фінансовими та юридичними ризиками. Незалежно від того, чи купує землю девелопер для будівництва житлового комплексу, чи агрохолдинг для розширення банку землі, чи інвестор для видобутку корисних копалин, базове правило залишається незмінним: перед укладенням договору необхідно провести комплексний юридичний аудит (due diligence) земельної ділянки. У цій статті розглянуто ключові етапи перевірки земельної ділянки з урахуванням вимог земельного та екологічного законодавства України та практичних кейсів.
Перевірка титулу (права)
Процес перевірки доцільно починати з встановлення наявності та обсягу прав продавця на земельну ділянку. Якщо простими словами, то необхідно з'ясувати:
1. Чи є продавець власником земельної ділянки?
2. Чи він має право на її продаж?
Оскільки право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації, першим кроком стане отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Такий витяг можна отримати самостійно через застосунок "Дія" (така можливість зараз обмежена) або звернувшись до нотаріуса.
Особливу увагу потрібно приділити даті набуття права власності та правовстановлюючим документам, зокрема договору купівлі-продажу, дарування, свідоцтву про право на спадщину тощо.
Серед ризиків, пов'язаних із відсутністю у продавця прав відчуження земельної ділянки, є подання віндикаційного позову, тобто вимоги неволодіючого власника до незаконного фактичного володільця про витребування майна. Якщо майно було придбане за відплатним договором в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його.
Обов'язковим є встановлення ланцюжка переходу права власності на земельні ділянки з моменту їх виділення з комунальної/державної власності до набуття теперішнім власником (так званий історичний аспект). Якщо ділянка неодноразово перепродавалася впродовж короткого часу, це може свідчити про спроби легалізації незаконно отриманих активів або про спірні обставини набуття права власності.
Також варто звернути увагу на те, чи земельна ділянка мала технічні зміни (поділ, виділення, об'єднання). Враховуючи, що процедури поділу та об'єднання призводять до присвоєння нових кадастрових номерів, такі процедури досить часто використовуються для того, щоб приховати певні "історичні" порушення.
Як свідчить судова практика, досить часто може мати місце порушення процедури зміни цільового призначення, що надалі може призвести до неможливості використання земельної ділянки для реалізації проєкту.
Обтяження та права третіх осіб
У цій категорії перевіряються в першу чергу відомості про:
1) арешт;
2) іпотеку;
3) заборону відчуження;
4) заборону проведення будівельних робіт;
5) інші обмеження/обтяження (наприклад, право сервітуту чи обмеження, пов'язані з встановленими охоронними зонами).
Наприклад, якщо земля перебуває в іпотеці банку, а продавець під час продажу ділянки не отримав його згоду, угода є недійсною.
Також сервітути чи встановлені охоронювані зони можуть значно обмежити площу ділянки, яка може бути використана.
Паралельно потрібно перевірити дані Державного земельного кадастру (далі – ДЗК), куди серед іншого включаються відомості про цільове призначення, межі, координати, площу та склад угідь. Ця інформація є важливою для оцінки можливості використання ділянки відповідно до запланованої мети. Наприклад, підставами виникнення межових спорів між землекористувачами є накладення земельних ділянок, суперечності щодо їх площі чи розташування.
Особливу увагу варто приділити земельним ділянкам, які були сформовані до 2013 року, оскільки для них є характерним накладення меж, а також помилки в координатах.
Також реєстрації в ДЗК підлягають обмеження у використанні земельних ділянок, зокрема:
а) умова розпочати та завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
б) заборона на провадження окремих видів діяльності;
в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
д) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
е) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;
ж) обов'язок щодо утримання та збереження полезахисних лісових смуг.
Повний перелік викладений у Додатку 6 до Порядку ведення ДЗК (постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру" від 17 жовтня 2012 р. № 1051).
Візьмемо до прикладу наявність комунікацій (ліній електропередачі, газопроводів, теплотрас тощо) на земельній ділянці. З одного боку, їх наявність дає можливість під'єднати до них об'єкт будівництва без зайвих витрат. З іншого – може унеможливити використання земельної ділянки відповідно до мети її придбання. Так, розмір охоронних та санітарно-захисних зон уздовж повітряних ліній електропередачі визначається по обидва боки ліній від крайніх проводів на відстані від 2 до 40 метрів залежно від напруги.
Якщо лінії електропередач підземні, то охоронна зона може становити від 0,6 до 1 метра по обидва боки від ліній. Земельні ділянки в межах охоронних зон не вилучаються у власника, але такі ділянки використовуються з обмеженнями. В межах спеціальних охоронних зон забороняється саджати дерева, зводити будинки та споруди будь-якого призначення. У постанові Касаційного цивільного суду від 20 грудня 2023 року у справі № 359/4427/21 суд розглядав ситуацію, коли у випадку недотримання цієї вимоги порушник буде зобов'язаний знести об'єкт або його частину, що потрапляє в охоронну зону.
Ще один приклад наслідків ігнорування обмежень – будівництво в межах історико-культурних заповідних територій (наприклад, у буферних зонах об'єктів ЮНЕСКО). У такому випадку забудовник зобов'язаний отримати погодження саме проєктної документації від Міністерства культури України. У постанові Касаційного цивільного суду від 5 липня 2023 року у справі №727/5738/21 Верховний Суд підтвердив, що за відсутності такого погодження реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт скасовується. Відповідно з'являється підстава вважати об'єкт самочинним будівництвом.
Звертаємо увагу, що з моменту переходу права власності на земельну ділянку до нового власника переходять права та обов'язки попереднього власника за договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Тому радимо вимагати від продавця надання копій усіх договорів щодо активу, а також письмово повідомити іншу сторону таких договорів щодо переходу права власності на земельну ділянку.
Окремо потрібно перевірити наявність земельних сервітутів, тобто зареєстрованого права особи (часто власника сусідньої земельної ділянки) на платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою.
Це може бути право проходу або проїзду через земельну ділянку, право на прокладання ліній електропередач та зв'язку, проведення водопроводу або забору води, право відводу води тощо. Наявність земельного сервітуту не перешкоджає продажу земельної ділянки, але воно може спричинити незручності для нового власника. Тому радимо ознайомитися з наявними обмеженнями в користуванні земельної ділянки перед ухваленням рішення про доцільність її придбання.
Важливим блоком є питання цільового призначення. Так, вид цільового призначення земельної ділянки визначається в межах відповідного виду функціонального призначення території, визначеної відповідної містобудівною документацією. Наприклад, якщо ви плануєте будувати переробне підприємство після зміни цільового призначення земель житлової забудови, то майте на увазі, що така діяльність суперечитиме вимогам законодавства. Наприклад, у постанові Касаційного адміністративного суду від 15 липня 2020 року у справі № 826/1419/18 Верховний Суд зазначив, що в тому разі, коли функціональне та цільове призначення ділянки не збігається з фактичними намірами забудови, наявні підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, оскільки він будується на земельній ділянці не відведеній для цієї мети.
Крім цього, в деяких випадках зміна цільового призначення земельної ділянки вимагає проведення спеціальної екологічної процедури (оцінки впливу на довкілля або ОВД). У випадку недотримання цієї законодавчої процедури інколи втрачається можливість реалізації девелоперських проєктів.
Воєнні ризики
На жаль, війна додала особливості й в юридичну перевірку земельних ділянок. Окрім "стандартних" аспектів, які необхідно перевірити (вказано вище), зараз необхідно здійснити ділянки на наявність руйнувань, можливість екологічних забруднень, мінування або потенційного вилучення для суспільних потреб.
Такі перевірки здійснюються шляхом обов'язкового огляду земельної ділянки (наявність руйнувань чи так званих "відходів війни"), проведенням екологічного аудиту, запитами до ДСНС та органів місцевого самоврядування/військової адміністрації щодо вилучення для суспільних потреб.
Містобудівна документація
Якщо метою купівлі землі є будівництво, необхідно перевірити містобудівну документацію для відповідної адміністративно-територіальної одиниці: генеральний план населеного пункту, комплексний план просторового розвитку території територіальної громади, план зонування, детальний план території. На практиці виникає багато труднощів з отриманням таких документів, оскільки вони або не розроблені, або доступ до них обмежено.
Необхідно знайти відповідь на такі запитання:
1. До якої функціональної зони належить ділянка?
2. Чи допускає ця зона заплановане використання?
3. Якими є параметри забудови (висотність, відсоток забудови, відступи від меж)?
4. Чи існують із земельною ділянкою об'єкти, які можуть вимагати додаткових спеціальних погоджень при використанні земельної ділянки (наприклад військові частини, аеропорти тощо)?
Судові спори
Найбільше прихованих ризиків стосуються історичних спорів на землю, зокрема щодо порушень при зміні цільового призначення, накладення арешту, межових спорів тощо. Для отримання повної картини необхідно здійснити пошук продавця та кадастрового номера в Єдиному реєстрі судових рішень та на сайті Судової влади України.
Спеціальні вимоги
Кожна перевірка є унікальною з огляду на плани покупця та історію, проте стандартною практикою є встановлення певних фактів щодо земель окремих категорій:
1. Для агропромисловості важливим є якість ґрунту та відсутність забруднень. Для цього потрібно вимагати агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки.
2. Для надрокористувачів критичним є питання Смарагдової мережі, а також спеціальні екологічні вимоги, оскільки вони фактично "прив'язані" до ділянки надр. Якщо на неї встановлений цей правовий режим, то проєкт надрокористування фактично не може бути реалізований.
3. Для проєктів у сфері вітроенергетики особливе значення має дотримання вимог щодо використання приаеродромної території, оскільки будівництво таких об'єктів біля аеродромів (або якщо їх висота понад 150 метрів незалежно від розташування) вимагає отримання висновку щодо граничної висоти об'єктів для врахування у містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки.
Висновки
Перевірка земельної ділянки перед купівлею є складним багатоетапним процесом, що не обмежується отриманням одного витягу. Але ігнорування перевірки земельного активу перед угодою може обернутися суттєвими перешкодами для подальшого використання.