ME
NU
Грудень 09, 2022

Вплив українських санкцій на ринок комерційної нерухомості

Яна Бабич, старша юристка практики корпоративного права та M&A

 

Антон Рекун, юрист практикаи будівництва та нерухомості 

 

 

Закон України «Про санкції» передбачає досить широкий перелік обмежень до фізичних чи юридичних осіб, які можуть мати або не мати будь-яких формальних зв’язків із росією. Серед обмежень із найбільшим впливом є блокування активів і їх стягнення в дохід держави. Вони застосовуються і до безпосередніх власників, і до тих, хто може контролювати відповідні активи, а також несуть ризики для контрагентів таких підсанкційних осіб.

 

Нині війна залишається найактуальнішою темою не лише на фронті, а й на юридичному поприщі. Поки наші герої із ЗСУ клаптик за клаптиком відвойовують українську землю, ми розкажемо про частину юридичних баталій, що точаться в Україні, а саме – про санкції.

Санкції є режимом обмежень, які застосовуються до фізичних чи юридичних осіб, які можуть мати або не мати будь-яких формальних зв’язків із росією. Відповідний закон передбачає досить широкий перелік обмежень, які можуть застосовуватись. Конкретні такі заходи вказуються щодо визначеної особи в рішенні Ради національної безпеки і оборони України.

Серед санкцій, які мають найбільший вплив, є блокування активів і стягнення активів у дохід держави. Вони застосовуються як до безпосередніх власників, так і до осіб, які можуть контролювати відповідні активи (тобто фактично є бенефіціарними власниками). Також часто до наведених санкцій додаються й інші – обмеження торговельних операцій, запобігання виведенню капіталів за межі України, зупинення виконання економічних і фінансових зобов’язань тощо. Стягнення активів не застосовується Радою національної безпеки і оборони України одразу – вони можуть бути стягнені в дохід держави лише після їхнього блокування. Крім того, відповідне стягнення відбувається виключно у судовому порядку через Вищий антикорупційний суд і тільки щодо «осіб, які своїми діями створили суттєву загрозу національній безпеці, суверенітету чи територіальній цілісності України» (деталізація критеріїв наводиться в законі, але вони залишаються досить нечіткими).

Потенційні ризики для контрагентів таких підсанкційних осіб можуть виникати вже на етапі блокування активів.

Якщо активом є нерухоме майно, блокування, зокрема, матиме наслідком заборону відчуження такого майна, передачі його в іпотеку, укладання договорів оренди тощо.

У такому разі орендарі не матимуть змоги укласти нові договори оренди або продовжити поточні, строк яких добігає кінця.

Проблемним стане й питання повернення забезпечувальних платежів, якщо такі надавалися. Сплата орендної плати також залишається під питанням – можливість переказу коштів залежатиме від позиції банків обох сторін.

Якщо ж активами є частки/акції, то блокування може проявлятись у забороні власникам брати участь і голосувати за питання порядку денного (так, зокрема, реалізується заборона на користування відповідними активами), що може мати наслідком непогодження певних угод із контрагентами.

Після стягнення активів у дохід держави, їхньою подальшою долею опікуватиметься орган, визначений Кабінетом Міністрів України. Таким органом відповідно до законодавства може бути, наприклад, Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (Агентство з розшуку та менеджменту активів) або Фонд державного майна України.

Договір оренди залишатиметься чинним для нового власника. Проте після закінчення його може постати питання про укладення нового договору оренди в особливому порядку – на конкурентних засадах.

Нині практики щодо відповідної передачі немає – єдине на сьогодні стягнення в дохід держави (справа АФК «Система») поки не виконане – і механізм подальшого управління активами чітко не визначений.

Підсумовуючи, ми наголошуємо на важливості здійснення ретельної перевірки нових контрагентів, а також регулярного моніторингу й управління ризиками щодо наявних. Це передбачає, зокрема, мінімізацію авансових і забезпечувальних платежів на користь таких контрагентів, наявність у договорі положень, що дозволяють розірвати його в односторонньому порядку в разі введення санкцій проти контрагента, готовність вкласти кошти в альтернативні приміщення тощо.

 

Для Commercial Property 

Щоб першими дізнаватися про наші новини

Підписатися