ME
NU
Червень 26, 2020

НЕРУХОМІСТЬ, ЩО ГЕНЕРУЄ ДОХІД: ЯК РОЗДІЛИТИ ДОВГОСТРОКОВИЙ УСПІХ У ДОГОВІРНОМУ ПОРЯДКУ

Тенденції до глобалізації, урбанізації та діджиталізації все більше впливають на інвесторів та їх вибір бізнес-моделей в нерухомості, яка генерує дохід, і договірних структур. Такі моделі характеризуються обачливим прогнозуванням майбутніх потреб, розрахунками швидкості повернення інвестицій та можливостями перепрофілювання нерухомості. Останнім часом багатофункціональні об’єкти із привабливою локацією та інфраструктурою, де клієнти можуть максимально швидко й ефективно задовольнити свої по-треби, мають все більший попит. Донедавна власники такої нерухомості значною мірою «диктували» умови співпраці. Поряд із високими орендними ставками встановлювались жорсткі вимоги щодо реновації та стандартів діяльності орендаря.

Цього року пандемія призвела до зміцнення позиції орендаря на ринку, а також посилила потребу в гнучкій бізнес-моделі нерухомості, що генерує дохід, та її договірного структурування.

Хоча наслідки та, не виключено, рецидив пандемії ще попереду, хочеться виділити аспекти, на які треба звернути увагу вже сьогодні:

  1. Спільні інвестиції в обмін на збалансовані умови співпраці, що може виражатися в наступних домовле-ностях щодо:
  • фіксації концепту нерухомості, зміна якого є підставою для перегляду комерційних умов;
  • інвестицій орендаря в адаптацію та реновацію,їх оцінки сторонами в розрізі подальшої компенсації у випадках, якщо вони цікаві наступному користувачу чи збільшують вартість нерухомості. Альтернативою може бути право уступки за договором оренди;
  • двосторонніх зобов’язань власника й орендаря щодо здійснення реновації. В умовах пандемії, коли орендарі та власники вимушені переглядати стандарти роботи та запроваджувати безконтактні та санітарно безпечні умо-ви відвідування об’єктів, злагоджені дії сторін є особливо важливими;
  • «гнучкого» підходу до функціоналу нерухомості.

Такий підхід вже є актуальним для офісної нерухомості, яка в ситуації пандемії та глобального переходу до віддаленої роботи повинна мати більше можливостей для зміни умов використання – мати опції для зменшення орендованих площ, передачі в суборенду, відкриття коворкінгів, відступлення права оренди тощо.

  1. Співіснування онлайн- та офлайн-торгівлі. Ситуація з коронавірусом пришвидшила перехід операторів на торгівлю онлайн. Відповідно, це зменшує попит на торгові приміщення, залишаючи потребу в презентаційних майданчиках. Одночасно попит на складські приміщення зростає. Такі тенденції викликають необхідність договірного врегулювання загального ефекту від оренди певних торгових точок на загальних приріст доходу орендаря від інтернет-комерції. Тут орендодавцю слід добре розуміти особливості онлайн-торгівлі орендарів та в до-говорах встановлювати механізми контролю, особливо це стосується договорів, що передбачають плату з обороту.
  2. Готовність до повторення «форс-мажорів» та їх краще договірне регулювання. Цьогорічна пандемія змусила власників торговельної нерухомості й орендарів переглянути наявні механізми вирішення ситуації та, деякою мірою, досягти значних компромісів. Одночасно залишились поза увагою інтереси власників дохідної нерухомості, що підлягала зачиненню. В подальшому це стосуватиметься також інтересів орендарів, які після відновлення роботи не отримуватимуть заплановані прибутки до відновлення економічної ситуації. Розуміючи, що такі обставини можуть повторитись, сторонам слід заздалегідь узгоджувати умови співпраці, за яких кожна з них зможе розраховувати на справедливі комерційні умови в складному становищі.
  3. Баланс базової орендної плати та плати з оборотуяк важіль покриття інвестицій в нерухомість і ризиків операційної роботи орендаря.
  4. Умови виходу з проєкту. Форс-мажорні обставини, неприбутковість нерухомості, зміна істотних умов роботи тощо можуть розглядатись як умови виходу сторони з проєкту. Врегулювати таку ситуацію у позадоговірному порядку майже неможливо, тому про такі умови доцільно домовлятися відразу.

 

Спеціально для Commercial Property

Щоб першими дізнаватися про наші новини

Підписатися