Суд, війна та квадратні метри: коли забудовник не винен. Чи все ж таки винен?
Іван Залізняк, страший юрист; Назарій Ковпак, помічник юриста
Війна в Україні змінила не лише геополітичний ландшафт, а й юридичну реальність для ринку нерухомості. Забудовники, інвестори та держава опинилися в нових умовах, де форс-мажор став не винятком, а буденністю. Але чи справді лише війна заважає забудовникам зводити нові квадратні метри вчасно? Чи може інвестор розраховувати на захист власних прав? Чиї саме права намагається захистити прокуратура, звертаючись із позовами до забудовників?
Будівельні обіцянки та юридичні ризики
У більшості інвестиційних договорів, які укладають забудовники з майбутніми власниками нерухомості, строки введення об’єкта в експлуатацію формулюються як орієнтовні. Це формулювання не випадкове, тому що саме воно дає змогу забудовнику уникнути чіткої відповідальності за порушення термінів. У тексті договору часто можна побачити фрази на кшталт «плановий строк введення — IV квартал 2024 року», без жодного зобов’язання щодо компенсації у разі затримки.
Ба більше, у таких договорах рідко передбачені санкції за невиконання або неналежне виконання зобов’язань. Забудовник не зобов’язаний сплачувати пеню, штраф чи відшкодовувати збитки, якщо будівництво затягується. Усе це створює ситуацію, коли інвестор фактично позбавлений механізмів впливу.
Інвестори, попри це, змушені погоджуватися на такі умови, оскільки альтернатива відсутня. Ринок нерухомості працює за правилами, які диктує забудовник. Стандартні договори не підлягають обговоренню, а спроба внести зміни часто завершується відмовою в укладенні угоди. У результаті інвестор бере на себе всі ризики, не маючи жодних гарантій.
Це породжує юридичний дисбаланс: одна сторона має свободу формулювань і дій, інша — лише надію на добросовісність контрагента. І коли будівництво зупиняється, строки порушуються, а об’єкт не вводиться в експлуатацію, саме інвестор залишається без захисту.
Додайте до цього ще один популярний пункт договору — форс-мажор, або такі собі непереборні сили. Забудовники часто намагаються вписати в цей розділ не тільки стандартні, але й значно ширші поняття, наприклад: зміни в законодавстві, дії третіх осіб, отримання дозвільної документації. Для інвестора це означає, що жодних претензій забудовнику пред’явити неможливо.
Навіть якщо інвестор наважиться піти до суду, його шанси на успіх близькі до нуля. Суд перш за все дивиться на букву договору. А якщо в договорі вказано орієнтовний строк будівництва, відсутні штрафні санкції для забудовника та прописаний широкий перелік форс-мажорів, то формально забудовник нічого й не порушив.
По суті, вся система первинного інвестування в Україні тримається не на міцних юридичних гарантіях, а на репутації девелоперів. Інвестор змушений проводити власне розслідування, чи будував цей забудовник свої попередні об’єкти, чи не було гучних скандалів, чи відсутні судові процеси щодо земельної ділянки для будівництва. Договір, на жаль, перетворюється на формальність, яка фіксує лише об’єкт та суму, але аж ніяк не захищає від ризику втрати часу та грошей.
Орієнтовні строки vs реальні виклики: аналіз причин
Затримка введення житлових об’єктів в експлуатацію — явище, яке стало майже нормою на українському ринку нерухомості. Необхідно визнати, що поряд із недобросовісною поведінкою забудовників реальні причини порушення орієнтовних строків часто мають і об’єктивний характер.
Із початком повномасштабного вторгнення багато будівництв були призупинені або заморожені. Причини — евакуація працівників, мобілізація, руйнування логістичних ланцюгів, дефіцит матеріалів, обмеження на переміщення техніки. У деяких регіонах об’єкти опинилися в зоні бойових дій або поблизу них, що унеможливило продовження робіт.
Навіть у мирних регіонах забудовники стикаються із затримками через тривалі погодження, зміну містобудівної документації, оновлення ДБНів або затягування процедур введення в експлуатацію. Деякі об’єкти не можуть бути завершені через зміну статусу земельної ділянки або конфлікти з місцевими органами влади.
Зниження платоспроможності населення, падіння обсягів продажів, відсутність доступного кредитування — усе це впливає на здатність забудовника фінансувати завершення будівництва. Часто компанії змушені переорієнтовувати ресурси на більш ліквідні проєкти, залишаючи інші замороженими.
Іноді забудовник змінює концепцію об’єкта вже після початку будівництва — додає поверхи, змінює планування, перепрофілює комерційні приміщення. Це потребує нових погоджень і дозволів, що затягує попередні строки реалізації проєкту.
Усі ці фактори — реальні, але не завжди визнаються судами як форс-мажор. Тому забудовник має не лише посилатися на обставини, а й доводити їх документально. А інвестор — уважно аналізувати ситуацію, щоб розуміти, чи є підстави для захисту своїх прав.
Юридичні ризики для забудовників: роль прокуратури
Однією з малопомітних, але критично важливих причин затримки будівництва є судові спори між забудовниками та органами прокуратури. У таких справах прокуратура діє в інтересах держави або громади, ставлячи під сумнів законність набуття земельних ділянок, зміну їхнього цільового призначення чи саму забудову. Наслідки — можливі арешти майна, зупинка робіт, втрата інвестиційної привабливості проєктів.
ЖК O2 Residence (cправа №910/127/21)
Яскравим прикладом того, як втручання прокуратури може не те, що заморозити, а навіть завершити, здавалося б, успішний проєкт, є ситуація навколо житлового комплексу O2 Residence від девелопера Saga Development.
Предметом спору стали земельні ділянки на 22-му кілометрі Харківського шосе, на яких зводився комплекс. У 2021 році прокуратура звернулася до власника ділянок з позовом про припинення права постійного користування земельними ділянками та зобов’язанням повернути їх із приведенням у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд.
Претензії прокуратури ґрунтувалися на тому, що відповідач здійснював будівництво житлово-рекреаційного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового та спортивно-оздоровчого призначення на спірних земельних ділянках, які для цього не відводилися, та без згоди власника земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 6 червня 2024 року позов було задоволено, а постановою Верховного Суду від 17 квітня 2025 року це рішення було залишено без змін.
Суди дійшли висновку про наявність підстав для знесення вже фактично готових до введення в експлуатацію будинків, попри те, що у відповідача були наявні чинні містобудівні умови та обмеження і дозвіл на виконання будівельних робіт на спірних ділянках.
Від наявності двох окремих думок суддів у цій справі ані інвесторам, ані забудовнику легше не стало. Всі сторони опинилися в стані повної невизначеності.
Інвестори можуть розраховувати виключно на розірвання договорів та отримання коштів від забудовника в судовому порядку. А забудовник залишиться із недобудовою, на знесення якої має витратити ще й додаткові кошти.
ЖК «Новий Поділ» (справа №910/11678/22)
Кейс ЖК «Новий Поділ» став знаковим для будівельного ринку столиці. Верховний Суд остаточно підтвердив законність землекористування та дотримання містобудівних норм при реалізації проєкту. Це рішення не лише про один житловий комплекс, а про довіру до права й стабільність господарських відносин у сфері забудови.
Історія почалася у листопаді 2022 року, коли прокуратура подала позов в інтересах Київської міської ради, вимагаючи скасувати реєстрацію прав комунальної власності та постійного користування ПрАТ «Київський річковий порт» на дві ділянки понад 12 га на Набережно-Хрещатицькій. Аргументи — нібито порушення земельного законодавства й недоліки технічної документації.
Проте відповідач довів, що право постійного користування підтверджене ще актом 1963 року, а вся процедура реєстрації відбувалася законно, із погодженням Київради та Департаменту земельних ресурсів. Прокуратура ж не змогла пояснити, які ж «інтереси громади» потребують захисту через скасування прав, оформлених на ту саму міську раду.
Усі три інстанції встановили, що порушень немає, землекористування законне, цільове призначення відповідає Генплану. Це рішення — не лише юридична перемога, а й важливий сигнал для галузі: навіть у складних умовах правова система може діяти послідовно, без політичних впливів.
Звичайно, за три роки розгляду справи судами не всі інвестори зберегли надію на позитивний результат, а забудовник, попри наявність усіх дозвільних документів, зіткнувся з падінням довіри з боку ринку. Через публічний резонанс і невизначеність правового статусу землекористування очевидно, що продаж квартир у ЖК «Новий Поділ» був суттєво ускладнений.
Результати цього спору свідчать про те, що прокуратура не завжди діє як гарант публічного інтересу, а інтереси пересічних громадян, які інвестували кошти в майбутню нерухомість, прокуратуру точно не хвилюють.
ЖК Н2О (справа №826/9175/18)
Не менш запеклий адміністративний спір розгорнувся навколо будівництва ЖК H2O від Stolitsa Group на столичних Осокорках. У цьому випадку під удар потрапили не лише законність відведення землі, але й безпосередньо дозвіл на виконання будівельних робіт, що є обов’язковим для будь-якого будівництва. Але позивачем у цій справі виступала вже не прокуратура, а громадські організації, які об’єднали зусилля, вимагаючи скасувати дозвіл через порушення екологічного законодавства та розташування об’єкта на території, що могла б мати природоохоронний статус.
Судова епопея перетворилася на багаторічний марафон, який триває з 2018 року. Позов громадської організації «Екопарк Осокорки» пройшов кілька кіл: початкова відмова суду першої інстанції була змінена апеляцією на скасування дозволу, потім Верховний Суд направив справу на новий розгляд. Кожна така зміна рішення означала повну юридичну невизначеність для забудовника та інвесторів.
Кульмінацією стало рішення Волинського окружного адміністративного суду, який повторно скасував ключовий дозвіл у квітні 2025 року, що знову поставило будівництво на паузу.
Шостий апеляційний адміністративний суд у серпні цього року задовольнив апеляційні скарги забудовника та, що особливо важливо, Об’єднання інвесторів, скасувавши рішення про анулювання дозволу та підтвердивши його чинність. Ключова теза суду була такою, що земельна ділянка площею понад 90 га була законно передана Київрадою під житлову та громадську забудову ще у 2005 році.
Крім того, суд підтвердив, що ландшафтний парк «Екопарк Осокорки» не має офіційно затверджених меж чи правового статусу, тому не міг бути підставою для обмеження законного права на забудову. Отже, суд чітко розмежував законне цільове призначення землі та необґрунтовані екологічні претензії.
Варто зазначити, що ця справа мала значно ширший суспільний резонанс. Доля ЖК H2O була тісно пов’язана з розв’язанням проблеми тисяч ошуканих інвесторів «Аркади» (ЖК «Еврика», «Патріотика»). Згідно з меморандумом, укладеним у 2021 році за участі багатьох сторін, фінансування добудови цих проблемних комплексів мало відбуватися, зокрема, за рахунок продажу 10% площ на спірній ділянці Осокорків. Отже, скасування дозволу для одного проєкту могло спровокувати масштабну соціальну кризу для інвесторів зовсім інших, заморожених об’єктів, що додавало цій адміністративній справі високої ціни та стратегічного значення.
Висновок
Війна в Україні не лише змінила карту фронтів, а й карту юридичних ризиків. Вона стала зручним поясненням для забудовників і складним випробуванням для інвесторів.
Сьогодні ринок первинної нерухомості балансує між об’єктивними викликами війни та суб’єктивними спробами уникнути відповідальності. Прокуратура виступає у ролі захисника інтересів держави, забудовники — у статусі тих, хто тимчасово не винен, а інвестори — між двома системами, судової та будівельної. І поки перші дві сперечаються, саме інвестор платить ціну гривнею, часом і нервами.
Забудовник, який будує навіть у час війни, заслуговує на довіру. Але забудова, яка підмінює юридичну чіткість красивими презентаціями, ризикує не тільки репутацією, а й кожним інвестором, який вклав свої кошти.
Український ринок нерухомості потребує не лише бетону й скла, а й правової культури. Бо квадратні метри без довіри — просто площа. А квадратні метри, захищені законом і совістю — це вже країна, яку ми будуємо не тільки фізично, а й юридично.